Publicerad på Dagens Arena 12 maj 2020
I svenska storstadsregioner råder bostadsbrist. Även om byggtakten ökade under de senaste har befolkningsutvecklingen varit snabb, underskottet efter 90- och 00-talets låga byggtakt stort och sedan 2018 ser vi nu en avmattning i nybyggandet.
Boverket har bedömt att Sverige behöver bygga ca 65 000 bostäder per år under de kommande tio åren för att alla hushåll ska kunna få en bostad. Samtidigt pekar Boverkets prognoser på att ca 50 000 bostäder påbörjas under 2020.
Hur går detta ihop? Varför bygger vi mindre än vad de flesta bedömare tror att vi behöver? Svaret är att de bostäder som byggs idag är alltför dyra. Många hushåll som har en utsatt boendesituation har inte råd med nyproduktionen på dagens marknad. I genomsnitt kostade en nybyggd lägenhet med tre rum och kök om 72 kvadratmeter i Stockholms län 12 000 kr i månaden 2018. Det är en hyra som är svår att klara för betydande grupper i samhället. Sverige har två miljoner människor i arbetaryrken där snittlönen 2018 var 27 000 kr/mån före skatt. För exempelvis en ensamstående arbetarförälder blir nyproduktionens hyror minst sagt tuffa att klara. Än svårare är det för människor utan fasta anställningar på heltid eller studenter, sjukskrivna eller arbetslösa. Sektorn vågar därför inte leverera bostäder i takt med det växande behovet då risken då är att en stor del av de dyra nyproducerade bostäderna skulle stå tomma.
För att marknaden ska kunna svälja ett ökat bostadsbyggande krävs ett större fokus på billigare bostäder. Denna insikt har vaknat hos alltfler bostadsutvecklare, men en rad åtgärder behöver också vidtas av det offentliga. Skattesystemet gynnar bostadsrätten framför hyresrätten, kreditrestriktionerna stänger i onödan ute många arbetargrupper från ägarmarknaden, konkurrensen på framförallt byggmaterialsidan behöver skärpas. Storskalig statlig medfinansiering till produktion av billigare hyresrätter finns i de flesta europeiska länder och behöver byggas ut ytterligare i Sverige. Men framförallt behöver kommunerna ställa om och på allvar ta sitt lagstadgade bostadsförsörjningsansvar. Billigare bostäder kräver att kommunen bjuder ut mer mark i billigare lägen, har en större kostnadsmedvetenhet kring kraven i markanvisningar och detaljplaner, visar ökat intresse för seriell och industriell bostadsproduktion, och i många fall ändrar sina avkastningskrav i de allmännyttiga bostadsbolagen.
Insikten om att ett ökat byggande kräver lägre, inte högre, hyror blottlägger också de uppenbara bristerna i användandet av marknadshyror för att lösa bostadsproblemet. Hyresnivåerna i nyproducerade bostäder befinner sig redan i allt väsentligt på marknadsnivå så en omreglering skulle troligen ha begränsad effekt på produktionstakten men fel utformat hotar förändringen samtidigt att slå sönder många av de instrument som idag används för att få fram billigare bostäder. Kommunerna skulle inte längre kunna subventionera mark till hyresrätter på det sätt som regelmässigt görs idag då detta skulle bli en ren vinstöverföring till hyresvärdarna. Detsamma gäller de statliga investeringsstöd, renoveringsstöd eller offentliga lån eller kreditgarantier som finns eller diskuteras. Samtliga dessa åtgärder skulle kräva att kommunen eller staten på olika sätt ställer krav på hyresnivåerna. Alternativet är att stat och kommun drar tillbaka de stöd som finns till nyproduktionen med en minskad nyproduktion av hyresrätter som följd. Likaså kommer behovet av nya instrument och ett nytt kommunalt arbetssätt inom stadsplaneringsfrågorna för att klara bostadsförsörjningsansvaret och motverka segregation öka.
I de flesta europeiska länder är hyresmarknaden tydligt uppdelad i dels ett inkomstprövat, hyresreglerat och subventionerat bestånd och dels ett osubventionerat, marknadsprissatt bestånd där den tidigare kategorin ofta är större i omfattning än den senare. I Nederländerna är exempelvis nästan 70 procent av hyresmarknaden inkomstprövad och subventionerad. För att så olika hyressättningsmodeller ska kunna samexistera på den svenska hyresmarknaden krävs därför sannolikt förändringar i en rad regelverk för allt från tomträtter, detaljplaner, markanvisningar, exploateringsavtal med mera. I direktiven till den utredning om marknadshyror i nyproduktion som Centerpartiet och Liberalerna tvingat fram saknas sådana uppdrag.
Bostadsbristen går att lösa. Men lösningen måste byggas på en bred reformagenda för fler billiga bostäder. Fel hanterat kan marknadshyror förvärra läget istället för att bidra till lösningen.
Peter Gerlach , LO-ekonom